Способы управления многоквартирным домом

Для жителей многоквартирных домов важно выбрать способ, как правильно управлять своим домом. Действующее законодательство предоставляет жильцам самим определиться с управлением. Это может быть УК, ТСЖ или индивидуальное управление. Предлагаю в данной статье рассмотреть все способы, их достоинства и недостатки.

Индивидуальное управление многоквартирным домом

Данный способ управления больше подходит для жильцов тех домов, в которых количество не превышает 25-30 квартир. При этом собственники сами устраняют все неполадки которые образуются в процессе эксплуатации (сантехника, электрика, протечка крыши).
При этом собственники напрямую заключают договора с подрядными организациями по вывозу твердых бытовых отходов, поставщиков воды и отопления.
Они могут для уборки мест общего пользования и при домовой территории нанять как отдельного человека, так и клининговую компанию. Могут уборку производить и поочередно.

Плюсы данной формы правления

- Собственники перечисляют денежные ресурсы за оказанные услуги и потребленные ресурсы напрямую поставщикам и исполнителям.
- Они не ограничены в выборе поставщика услуг и исполнителях.
- Отключение всех собственников от использования ресурсов, при неуплате кем то из жильцов.

Минусы данной формы правления

- Сложность при оформлении договоров каждым отдельным собственником.
- Контроль за потребленными ресурсами в целом по дому сложно организовать.
- Требуется открытия специального счета в банке.

ТСЖ

В принципе ТСЖ, это всем хорошо известный ранее жилищный кооператив. ТСЖ является некоммерческой организацией, у нее обязательно должен быть устав. На общем собрании жильцов выбирают название товарищества, председателя, бухгалтера. Не реже чем один раз в год должны проводиться собрания всех членов товарищества. Правление ТСЖ от имени всех собственников обязаны заключать договора со всеми поставщиками услуг и контролировать их работу, перечислять им собранные деньги за услуги. Такой способ применим для всех типов домов, разной площади. Ответственность за ремонт домов при такой форме правления ложится полностью на ТСЖ (самих собственников).

Плюсы данной формы правления

-Есть возможность сдавать технические помещения в аренду, зарабатывать деньги сдавая места под сотовую связь, интернет, рекламу.
- Использовать дополнительно собранные средства по решению собрания на нужды дома.
- Переизбирать членов правления ТСЖ.

Минусы данной формы правления

- Все жильцы несут коллективную ответственность.
- Нет возможности жильцам при спорах использовать закон о потребителях, так как они ими не являются.
- Сложность с жильцами, которые не оплачивают потребленные услуги.

Управляющая компания

Всем известный способ, большинство собственников используют именно его, с себя снимают все заботы по дому. УК напрямую подписывают договора с ресурсными организациями и осуществляют контроль. Они обеспечивают содержание жилого фонда. УК эксплуатирует дом как самостоятельно, так и привлекает к обслуживанию сторонние организации.

Плюсы данной формы правления

- Жители полностью снимают с себя все бремя по обслуживания дома.

Минусы данной формы правления

- Жителям приходится оплачивать за услуги гораздо больше, чем при других формах управления многоквартирными домами.
- Часто УК некачественно обслуживают дома, завышают тарифы, да и просто сбегают с собранными деньгами.

В настоящее время в России стала использоваться смешанная форма управления многоквартирными домами. Сейчас все жильцы имеют право напрямую выходить на поставщиков ресурсов и заключать с ними договора. Управляющим компаниям и ТСЖ оставили только следить за состоянием дома и устранять аварии.

CHESS1965, специально для Finforum.net

 

Для городского жителя, ТСЖ это большая проблема связанная не только с постоянным ростом платежей, но и с не совершенством законодательной базы. К примеру, если кто-то из жителей не хочет платить, взыскать с него долги можно только через суд, и на это уходят месяцы. А всё это время, недостачу придётся покрывать за счёт жильцов, которые постоянно и исправно платят. Другая проблема связанная со льготниками, гражданами которые имеют право на дотации по коммунальным платежам. По идее, город должен возвращать ТСЖ образовавшуюся разницу между платежами льготников и реальными затратами на коммунальные услуги. Но, этого не делается. И таких ситуаций очень много.

 

Да, такие компании должны быть уполномочены заниматься исключительно внутридомовым обслуживанием и обслуживанием придомовой территории. Все коммунальные услуги должны выплачиваться жильцами напрямую поставщикам услуг напрямую на специальный индивидуальный абонентский счет согласно заключенному договору. Тогда с должниками разбираются представители поставщика услуг, а не ТСЖ или другая управляющая структура. Индивидуальное управление не выгодно в старых домах, где высокая изношенность коммуникаций.

 

Вы практически точно сказали. Вся проблема возникает в местных властях, которые не вовремя перечисляют денежные средства за льготников. Создается скажем парадоксальная ситуация. Но в России сейчас другая ситуация. Все льготники оплачивают полностью всю коммуналку, а на следующий месяц им идет компенсация, она идет или на карту банка, или приносят с пенсией домой. В России сейчас другая система, все льготы иду целенаправленно. Льготники есть местные и есть федеральные. Пример я один из таких льготников, мне все выплаты идутт на карту, но только на следующий месяц, после оплаты ЖКХ. Но у нас очень не плохая УК, бодался с нею долго, да и завтра придется это сделать по утру. Горячая вода в кране идет холоднее, чем в холодном, утром часов в 10 утра поеду к ним. Хотя это не их вина.

 

У нас к примеру жэк занимается многими вопросами по квартирным домам, даже аферы своеобразные знаю у них. Когда им нужны деньги, они имитируют забивание канализации, чего-то раскручивают, заталкивают тряпки туда и в трубу не проходит вода. Жильцы обнаружив проблему, бегут в жэк, за срочность дают им денег, а те вынимают тряпки и вода уходит дальше, жильцы спасены что называется. Но а насчёт коммуналки, зачем так рисковать и что бы из-за одного должника весь дом отключали от чего-то? Пусть каждый платит за себя, а если кто-то не платит, пусть с ним поставщик услуг разбирается, у него есть методы решения проблемы.

 

Есть вопрос. Почему вы сами не можете взять правление домом в свои руки? Вам все по "барабану",но здесь вы можете высказаться. Так или нет? Если хотели бы, то тогда вы бы давно смогли изменить ситуацию по оплате, даже сменили форму правления дома. Но вы извините этого не хотите, только идет жалоба. А можно все было сделать по другому, к вам бы приходили и все решали. Не хотите, не надо. Будете дальше жить в "параше". Это образно.

 

Мне некогда этим заниматься, у меня как минимум работа отнимает много времени, да и что с того, кому нужна эта инициатива? Просто много где жил, нигде не было явной активности жильцов, всем все равно, главное что бы в их квартире было нормально, а подъезд это уже не их забота. Один раз жил в таком доме, где бомж зимовал на самом верхнем этаже и там много шуб настелил себе. там же нужду свою справлял и никто его не выселял даже, при этом, это был практически центр города, хоть и старинное 5-и этажное здание... Я не знаю, а как на западе живут в квартирных домах? Неужели у них там все так же грязно и пахнет плохо? Вы не в курсе?

 

Вы как минимум иногда сутками сидите в интернете. Это ваше дело конечно. Бомж не может и не будет наводить грязь, он просто понимает, что его сразу выгонят. Вопрос то не об этом, тема надо выбрать управление многоквартирным домом. Тут все зависит от самих жильцов, как хотят, могут выбрать любую форму правления. Мы остановились в выборе УК, пока считаю не прогадали. У них немного в эксплуатации домов, они за нас держатся, так как нет злостных неплательщиков. Весь вопрос тут в самих жителях, от них всез ависит.

 

Я в это никогда не поверю. Засор каналюги напрямую связан с жильцами, которые кидают памперсы, тряпки, продукты питания в унитаз, и им можно сказать об этом десятки раз, но так и ничего не изменится. Наш сантехник из ТСЖ, чистит каждый стояк чуть ли не дважды в месяц, и вытаскивает оттуда очень "интересные предметы", и всё это безобразие, касается только первого этажа, а всем остальным "по барабану". Но, он собирает деньги с каждой квартиры наличкой, и всё равно проблема остаётся не решаемой потому, что люди безалаберные и ничего с этим не поделаешь.

 

Да нет не по барабану. Есть дамы, которые "затычки" все скидывают в канализацию. Но не могу понять как это все относится к теме? Хочу поведать свою историю. Когда было собрание жильцов, я выступил против нашей УК, мне не понравилось как они на нас вышли в последствии и начали работать. На следующий год, было собрание и меня выбрали старшим по дому. Сейчас уже 5 лет как. Могу сказать, тем, кто не верит и с УК можно нормально работать, для этого надо иметь желание. Не поверю, всем высказываниям, что ни кто ни ни чего не делает. Надо просто все контролировать. Да, тяжело но меня сейчас и сами жильцы поддерживают, так как привыкли к порядку. У нас кругом есть даже видеокамеры по периметру дома. В этом году у нас будут еще и двор обустраивать.

 

Работа на общественных началах многим не нравится. Домкома могут по каждому пустяку "вытаскивать" из дома и причём после 22:00 и кому это понравится? Тем более сейчас, когда жильцы начинают жаловаться, писать в разные инстанции, которые приходят с проверками, а потом ещё и накладывают штраф. Вся эта работа для того человека, которому не безразлично, что происходит вокруг, но если люди мягко говоря "с гор спустились", то с ними мало что можно организовать.

 

Рута в том доме как мы сейчас проживаем, я почти "старик", с 1972 года. Меня все знают и я всех знаю. При любых проблемах, все бегут ко мне, хотя я все их почти знаю. Вот даже сейчас, у нас вода горячая идет холодной, но тут наша УК ни при чем. Приходится всем объяснять. Главное всем надо выбирать нормальную УК, если вы не верите им, то создавайте ТСЖ. Но думаю у вас и ТСЖ не получится, так как у вас будут всегда претензии.

 

У меня как раз сегодня проходит общедомовое собрание и насколько я помню лица участников, участвуют одни пенсионерки, которые просто приходят поругаться и поскандалить что у них плохо. И какая бы форма управления не была, их всё не устраивают и потом появляются всякие инициативные группы с требованием сместить старшего, но своих предложений не выдвигают и естественно новыми старшими по дому не изъявляют желания быть. Вообщем тяжелое это и неблагодарное дело рулить особенно многоквартирным домом.

 

Общедомовое собрание наш директор ТСЖ пыталась провести две недели назад. Из 120 квартир, вышло человек 20, остальные проигнорировали. На собрании, пытались выбрать ответственных жильцов в качестве подъездкомов, ничего не вышло. Как только стали говорить о повышении тарифов потребовали остановить. Так что для того, чтобы всё это организовать, нужен не один человек, а группа которая будет объяснять людям, или убеждать, в правильности принятого решения. А сейчас всё сводится к тому, что нужен человек на которого нужно "спихнуть" всю ответственность, и который будет принимать решение в одиночку.

 

На сегодняшний день не обязательно проводить собрание в очной форме. Закон сейчас позволяет собрания проводить в очно-заочной форме. То есть, если нет кворума на собрании, старший по дому может обойти всех жильцов, разъяснить им суть собрания которое должно было пройти и жильцы должны будут заочно проголосовать по данным вопросам. Кворум под собой предполагает наличие 50+1 жилец от общего состава дома. Мы в этом году у себя еще собрание не проводили, так как в прошедшем было собрание 2 раза. Все вопросы решены и нет смысла отрывать людей от их дел.Нам просто повезло с УК, все вопросы решаются и причем быстро.

 

Хорошо когда есть ответственные жильцы, которым ничего не нужно объяснять по два раза. А большинство людей даже не хотят поддержать того, кто пытается что-либо изменить. В нашем доме, давно пора менять канализационную систему включая все трубы, стояк, лежак и коллектор. Директор не против, но она опять подняла вопрос, что будет брать кредит и поднимать тарифы, и так до бесконечности. Одни жильцы согласны, другие которые живут на одну зарплату начинают жаловаться. А в результате, ничего не делается, и все продолжают "нюхать" не совсем приятные ароматы.

 

У нас с вашим домом большая разница. У нас форма правления Управляющая компания, у вас так понял ТСЖ. Мне легче собрать всех жильцов на собрание, так как меня все знают, все таки 45 лет в данном доме живу. Я могу и стараюсь еще и общаться со всеми. Но если у вас ТСЖ, если есть актив и актив ответственный, то всегда такой тандем дает положительный результат. Вы согласитесь, все зависит от нас самих.

 

Но я весь день на работе, дома бываю очень редко, в основном вечером и то что бы поспать, да и если бы был безработным, то представьте, каждого жильца вылови, обзвони, если нужно что-то сообщить, собрать всех вообще наверное будет не реально, все ведь заняты своими делами. Обычно если поселяюсь в квартирный дом, то там до меня уже все налажено и работает как-то не заметно.

Да, верно, пенсионерки как правило и заправляют этими делами Но а что? У них времени вагон. Утром в больницах в очередях околачиваются, днем уже могут и по дому кипишь наводить.

Но а что вас удивляет? Канализационная труба идет и в техническое помещение. где собственно работники жека имеют доступ к трубе и если ее снизу забить чем-то, то у жильцов выше вода не будет уходить в низ и начнет их затапливать, а это сразу же катастрофа, на этом можно заработать не плохо. Кстати, а где ваш сантехник чистит трубу? Не там где-то в подвале? Может он и засоряет ее периодически. что бы денег со всех жильцов собрать потом?

 

У нас дошли до такого маразма, что решили заставить жильцов дома, где тамбур огорожен дверью, сдавать деньги на мпо, не смотря на то, что недавно было поставлено новое дорогое мпо на пополам с соседями. В тсж еще сказали, что мы арендную плату не берем за тамбур, то, платите. В общем то закончилось все тем, что позвонили хозяева квартир, кто ставил окна обругал тсж, вместе с другими жильцами дома, после этого не не один работник с тсж не заикнулся об окнах.

 

Когда сантехник начинает чистить каналюгу, то открывает колодец расположенный рядом с подъездом. Спускается вниз по лестнице, и чистит с трёх сторон. Но, во всех бедах, виноваты жильцы нашего подъезда, и к сожалению с людьми ничего нельзя сделать, они не понимают, что в туалет ничего лишнего нельзя бросать.Просто, проблема ТСЖ ещё в том, что помимо ежемесячной оплаты коммуналки, собирают дополнительные взносы, а кому это понравится?