1. Гость, теперь Вы можете заходить на форум с гаджетов работающих на ОС Android, версии 4.4 и выше, через наше приложение. Приложение доступно по .
    Скрыть объявление
  2. Гость, на данный момент выплаты с форума превысили 10000 долларов! Присоединяйся к нам и начинай зарабатывать!
  3. Гость, любите смотреть фильмы? Зарабатывайте на этом в Конкурсе Киноманов!
    Скрыть объявление
  4. Гость, рады сообщить что теперь на форуме можно заработать ещё больше продавая свою подпись. Подробнее в этой теме.
    Скрыть объявление

Нюансы инвестирования в строительство жилых и коммерческих объектов

Тема в разделе "Общие вопросы инвестирования", создана пользователем Ирбис, май 7, 2017.

  1. Ирбис

    Ирбис флудеродав Начальник полиции форума

    Регистрация:
    дек 9, 2015
    Сообщения:
    4,527
    Симпатии:
    1,964
    Баллы:
    10
    Пол:
    Мужской
    jil_nedvij_1.jpg
    На данный момент строительство очень привлекательно для инвесторов. Ведь с каждым годом количество новых построек в крупных городах только увеличивается. Достаточно высокий процент инвесторов хотя бы раз задумывался об инвестировании в эту отрасль. Но всё ли здесь так гладко, как кажется на первый взгляд, и как правильно выбрать строительный объект для инвестиций?

    На самом первом этапе инвестор должен определиться во что именно он планирует инвестировать свои средства. Так из самых популярных объектов для инвестиций можно выделить коттеджи, гостиницы, коммерческие объекты (различные развлекательные комплексы, ТЦ, офисы), и последнее - квартиры, собственные дома.

    Каждый из вышеперечисленных объектов имеет свои плюсы и минусы при инвестировании. У нас же самой большой популярностью пользуются коммерческие и жилые объекты. Но это не значит, что при возможности инвестировании средств в гостиничный комплекс, не стоит рассматривать данный вариант. Он вполне может принести большую прибыль.

    Инвестиции в жилье



    При инвестировании в жилой объект стоит определиться с его дальнейшей судьбой. Это может быть жильё для семьи, для дальнейшей перепродажи по более высокому ценнику, сдача в аренду и прочее. Сейчас наиболее привлекательны для инвесторов являются небольшие квартиры (1-2 комнаты), так как у них более низкая стоимость.

    Лучше всего инвестировать в те объекты, которые только планируются строить или скоро будут сдаваться в эксплуатацию. В этом случае инвестор имеет право требовать от застройщика выполнения взятых на себя обязательств, так как несмотря на то что на него еще не оформлено право собственности, но уже в силе законопроект о праве требования.

    Главным преимуществом такого вида инвестиции является низкая стоимость жилья, если вкладывать деньги еще при заливке фундамента дома, или несколько позже. По прогнозам аналитиков спрос на такой вид жилья будет из года в год только расти.

    А вот инвестирование во вторичное жилье, которое уже давно сдано в эксплуатацию и на него оформлено право собственности для инвесторов имеет гораздо меньший интерес.

    Виды вкладов в новостройки



    Всего же можно выделить три вида инвестирования в новые жилые объекты:

    - Уступка на право требования. В этом случае происходит выкуп от предыдущего инвестора;
    - Договор инвестирования. Здесь инвестор и застройщик делят между собой практически всё - риски, прибыль, расходы;
    - Долевое участие. Оформление такого участие происходит после прохождения застройщиком нулевой фазы строительства объекты, которое в свою очередь даёт право инвестору требовать от застройщика выполнения всех своих обязательств. Однако это влечет за собой увеличение стоимости 1 квадратного метра.

    Инвестирование в коммерческие объекты



    Инвестирование в коммерческие объекты имеет гораздо высокий порог для инвесторов. Поэтому в данный вид объектов можно инвестировать либо же напрямую, либо приобретая ценные бумаги застройщика, который находится в этой сфере. Прибыль с таких объектов можно продав уже возведенное здание или сдавать его в аренду.

    При сдаче в аренду коммерческий объект будет ежегодно приносить порядка 12% прибыли. Это в свою очередь в два-четыре раза больше, чем при сдаче в аренду жилого объекта. Окупаемость таких объектов составляет 8-10 лет. Для объектов, где будут располагаться офисы и торговые помещения окупаемость начинается от 5 лет.

    Стоит отметить, что менее прибыльными объектами являются складские помещения. В то время как инвестирование в спортивные объекты приносит высокую прибыль инвесторам. Так что перед инвестированием стоит рассчитать сколько за аренду или приобретение объекта может заплатить потенциальный покупатель, арендатор.

    Риски



    Как не странно, но при инвестировании в строительство стоит выделить лишь несколько рисков с которым может столкнуться инвестор. Во-первых это то что застройщик по тем или иным причинам не сумеет закончить строительство объекта (протесты жителей прилегающей местности, принятые изменения в законодательной базе и т.д.). Во-вторых низкий спрос на Ваш объект. Так несмотря на высокий спрос на коммерческие объекты, всё же стоит предварительно изучить рынок на факт перенасыщенности.

    Перед заключением договора с застройщиком Вам необходимо изучить рынок цен, проверить репутацию компании, которая будет вести строительство, внимательно изучить все документы.

    Ирбис, специально для Finforum.net​
     
  2. Qatar

    Qatar Активист форума Стандартная ставка оплаты

    Регистрация:
    дек 9, 2015
    Сообщения:
    7,236
    Симпатии:
    755
    Баллы:
    41
    Пол:
    Мужской
    В настоящий момент у очень многих застройщиков ситуация не очень хорошая в силу того что нет прежней активности в покупке недвижимости, и это при том что затраты при строительстве увеличились. Поэтому если кажется что застройщик надёжный и должен построить объект в срок, то далеко не факт что на этапе строительства застройщик не обанкротится. Тут стоит очень основательно подходить к выбору застройщика. Ну и плюс непонятно сейчас цены на жильё на дне либо есть еще куда снижаться и можно подождать (особенно по жилому фонду).
     
  3. Steady_Damage

    Steady_Damage Старожила Стандартная ставка оплаты

    Регистрация:
    фев 19, 2017
    Сообщения:
    993
    Симпатии:
    113
    Баллы:
    7
    Пол:
    Женский
    Самое главное, чтобы в наличии была вся документация и разрешения. Таким образом можно избежать риск, который Вы расписали. Ну а если говорить за срыв сроков, то очень важно будет составить грамотно договор, в котором подробно будет расписана ответственность за срыв сроков. Ведь предсказать точно сроки просто невозможно.
     
  4. CHESS1965

    CHESS1965 Завсегдатай форума Стандартная ставка оплаты

    Регистрация:
    фев 21, 2016
    Сообщения:
    13,239
    Симпатии:
    3,037
    Баллы:
    33
    Пол:
    Мужской
    Адрес:
    Россия, Екатеринбург
    Не всегда все решают разрешения и документация. В строительство могут вмешаться различные обстоятельства. Одним из таких обстоятельств, может встать неожиданный рост стоимости строительных материалов, рост цен на то же электричество. Кроме того часто можно столкнуться с тем. что чиновники начинают вставлять "палки" в строительство, играя на стороне конкурентов. В следствии этого стоимость строительства увеличивается и не хватает средств на завершение стройки.
     
  5. forfor

    forfor Матёрый юзер Стандартная ставка оплаты

    Регистрация:
    янв 24, 2017
    Сообщения:
    1,167
    Симпатии:
    130
    Баллы:
    10
    Пол:
    Мужской
    Очень неплохо смотрятся инвестиции в недвижимость на морских курортах. Можно и отдыхать самому, и сдавать жилье в аренду. На многих популярных зарубежных курортах стоимость квартир может быть заметно ниже, чем на наших. У нас, цены на недвижимость гораздо худшего качества могут быть вдвое выше, к сожалению. Также можно сказать, что покупка зарубежной недвижимости это также приобретение нового социального статуса.
     
  6. CHESS1965

    CHESS1965 Завсегдатай форума Стандартная ставка оплаты

    Регистрация:
    фев 21, 2016
    Сообщения:
    13,239
    Симпатии:
    3,037
    Баллы:
    33
    Пол:
    Мужской
    Адрес:
    Россия, Екатеринбург
    У нас сейчас жилая недвижимость отошла на второй план, в основном идет строительство коммерческой недвижимости, много строится гостиниц, развлекательных центров. Это связано в первую очередь с приближением Чемпионата мира по футболу в 2018 году и развитием туризма в регионе. Но все равно окупаемость таких проектов будет длительной, такие вложения только можно рассматривать на будущее.
     
  7. Qatar

    Qatar Активист форума Стандартная ставка оплаты

    Регистрация:
    дек 9, 2015
    Сообщения:
    7,236
    Симпатии:
    755
    Баллы:
    41
    Пол:
    Мужской
    В таких специфических случаях конечно необходимо ловить момент и зарабатывать на этом, тут спортивные мероприятия конечно не одну сотню людей обогатили, особенно кто заранее успел купить дешевле недвижимость.
    После того как евро и доллар у нас хорошо взлетели, то инвестиции стали не очень по карману большинству лиц кто планировал на этом зарабатывать. А вот на черноморском побережье недвижимость конечно стоит космических денег :)
     
  8. nacty

    nacty Завсегдатай форума Стандартная ставка оплаты

    Регистрация:
    мар 27, 2016
    Сообщения:
    6,421
    Симпатии:
    438
    Баллы:
    13
    Да, этот вид инвестирования, во-первых, надо рассматривать тогда, когда уже есть для этого большая сумма денег. А во-вторых, надо правильно рассчитать когда нужно входить в такой вид инвестирования и когда с него желательно выйти, что бы прибыль можно было еще увеличить за счет стоимости самого помещения, которое сдается в аренду. Так, у нас сейчас в Украине, цены на жилье и коммерческую недвижимость очень просели. И те кто купил такое помещение для спекуляций даже не знаю сколько еще будут ждать, что бы хотя бы можно было отбить вложения в результате ее продажи.
     
  9. Qatar

    Qatar Активист форума Стандартная ставка оплаты

    Регистрация:
    дек 9, 2015
    Сообщения:
    7,236
    Симпатии:
    755
    Баллы:
    41
    Пол:
    Мужской
    Чтобы иметь хоть какую-то копеечку даже от неудачной покупки недвижимости - её можно попытаться сдавать в аренду. Только необходимо смотреть будет ли от этого выхлоп потому что некоторые съёмщики могут очень сильно "ухрюкать" помещение и придётся прилично потратиться на его восстановление. Тут необходимо прикидывать всё расчётами.
     
  10. Lissa

    Lissa Матёрый юзер Стандартная ставка оплаты

    Регистрация:
    дек 8, 2015
    Сообщения:
    2,062
    Симпатии:
    170
    Баллы:
    7
    Пол:
    Женский
    Так для того, чтобы не "ухрюкали" :) , можно ведь подписать некий договор, где арендатор несет ответственность за то-то и за то-то и в случае обнаружения будут иметь финансовые последствия или восстанавливать за свой счет до его прежнего вида, которое и сдавалось в аренду.
     
  11. polovinka

    polovinka Матёрый юзер Стандартная ставка оплаты

    Регистрация:
    янв 28, 2017
    Сообщения:
    1,110
    Симпатии:
    132
    Баллы:
    7
    Пол:
    Женский
    Род занятий:
    работа в интернете
    Адрес:
    Россия г Братск
    Да начинать инвестирование лучше на ранних стадиях строительства, с фундамента. Потому что чем быстрее будет продвигаться строительство. тем дороже будет стоить объект недвижимости. Даже если это будет жилплощадь для себя, будет дешевле ее построить вот таким образом. Ну и конечно же надо все разузнать все про компанию, которая будет заниматься строительством такого объекта.
     
  12. CHESS1965

    CHESS1965 Завсегдатай форума Стандартная ставка оплаты

    Регистрация:
    фев 21, 2016
    Сообщения:
    13,239
    Симпатии:
    3,037
    Баллы:
    33
    Пол:
    Мужской
    Адрес:
    Россия, Екатеринбург
    С одной стороны я с вами согласен и полностью. Если начинать инвестирование в строительство с фундамента, то стоимость будет ниже. Но если посмотреть с другой стороны, то рисков прогореть гораздо больше, особенно если девелопер вам почти не знаком. Проблемы могут возникнуть на любом этапе строительства, даже на завершающем. То есть если вкладывать свои денежные средства с стойку, надо быть уверенным в застройщике.
     
  13. Lissa

    Lissa Матёрый юзер Стандартная ставка оплаты

    Регистрация:
    дек 8, 2015
    Сообщения:
    2,062
    Симпатии:
    170
    Баллы:
    7
    Пол:
    Женский
    Да, помню ранее очень много людей прогорело, нарвавшись на непорядочных застройщиков, вложив свои деньги, взятые в долларах в банках на ипотеку в строительство многоэтажек с нуля. Где-то только фундамент оставили, где-то и стены успели выгнать, но все же сбежали с деньгами. А людям потом по завышенному курсу доллара, который тогда не плохо подрос, пришлось продолжать платить по этим кредитам. Поэтому, согласна, вопрос с порядочностью застройщика должен стоять на первом месте.
     
  14. nacty

    nacty Завсегдатай форума Стандартная ставка оплаты

    Регистрация:
    мар 27, 2016
    Сообщения:
    6,421
    Симпатии:
    438
    Баллы:
    13
    Да, тут я полностью с вами согласна в данном вопросе, вот именно так и произошло с одним из моих знакомых. Но, если говорить о инвестиции в ту же вторичную недвижимость, то тут тоже есть очень много неприятных нюансов, которые могут "помочь" вам просто потерять свои деньги. Так, например, когда после покупки жилья может оказаться, что этот дом, в котором размещена данная квартира, уже стоит в списке на ближайший снос, но вам об этом факте прежний ее владелец, естественно, что ничего не сказал об этом.
     
  15. Lissa

    Lissa Матёрый юзер Стандартная ставка оплаты

    Регистрация:
    дек 8, 2015
    Сообщения:
    2,062
    Симпатии:
    170
    Баллы:
    7
    Пол:
    Женский
    Да, тут нужно самой шуршать по разным конторам и проверять этот жилой объект, если конечно квартира покупается в таком старом доме. Но с другой ведь стороны, если дом пойдет в будущем под снос, то вроде бы местные власти должны до этого подыскать жилье для владельцев этих квартир для переселения, а только потом сносить дом? Откуда у людей найдется сразу несколько десятков тысяч долларов, живущих там, при том принимая во внимание, что в таких старых домах живут по несколько десятков лет в большинстве своем одни пенсионеры.
     
  16. polovinka

    polovinka Матёрый юзер Стандартная ставка оплаты

    Регистрация:
    янв 28, 2017
    Сообщения:
    1,110
    Симпатии:
    132
    Баллы:
    7
    Пол:
    Женский
    Род занятий:
    работа в интернете
    Адрес:
    Россия г Братск
    Да инвестировать во вторичное жилье конечно можно, только для этого надо выбрать приличный район со всей инфраструктурой.Тогда может и будет толк при сдаче квартиры в наем. Даже наверное можно выбрать такой дом, который будет находится к собственному поближе. Все таки контроль надо будет осуществлять, а по соседству все таки выгоднее.
     
  17. Verificator

    Verificator Матёрый юзер Стандартная ставка оплаты

    Регистрация:
    дек 15, 2015
    Сообщения:
    1,030
    Симпатии:
    169
    Баллы:
    8
    Пол:
    Мужской
    не могу согласится. Вот например представьте какие убытки понесли те инвесторы, которые инвестировали в недвижимость, расположенную в Крыму. Как известно из СМИ, сейчас там пляжи пустые, а значит и профита нету, срок окупаемости увеличивается, а плата за обслуживание, не стоит на месте. Тем более, сейчас можно дешево урвать горячую путевку, куда нить в Египет, и отдохнуть не хуже, а даже лучше чем в Крыму.
     
  18. CHESS1965

    CHESS1965 Завсегдатай форума Стандартная ставка оплаты

    Регистрация:
    фев 21, 2016
    Сообщения:
    13,239
    Симпатии:
    3,037
    Баллы:
    33
    Пол:
    Мужской
    Адрес:
    Россия, Екатеринбург
    Могу ошибиться в сроках, но если не ошибаюсь, то за 3 - 6 месяцев до сноса дома, все операции с недвижимостью прекращаются. Ни кто вам не оформит сделку, когда жильцам уже выдали ордера на новую недвижимость.
    Не знаю из каких СМИ вы берете информацию, но у меня другие данные. Буквально позавчера сестра приехала из Крыма. Была в Керчи и Феодосии. Полуостров развивается, турпоток вырос. О количестве желающих поехать в Крым говорит то, что в этом году из нашего аэропорта рейсы туда уже ежедневные и полностью забиты. Инвестировать в инфраструктуру и недвижимость полуострова сейчас выгодно. Туда даже поток туристов с Украины увеличивается.
     
  19. korolev

    korolev Пользователь Стандартная ставка оплаты

    Регистрация:
    июл 31, 2017
    Сообщения:
    89
    Симпатии:
    90
    Баллы:
    0
    Пол:
    Мужской
    Надо инвестировать в строительство фермы в непосредственной близости от источников электроэнергии
     
  20. Mihalina

    Mihalina Матёрый юзер Стандартная ставка оплаты

    Регистрация:
    апр 29, 2017
    Сообщения:
    1,347
    Симпатии:
    108
    Баллы:
    7
    Пол:
    Женский
    Род занятий:
    мама в декрете
    Согласна с вами. Это не плохая идея для инвестирования. Тем более что ферму можно со временем здать в аренду. Ферма может принести очень много пользы двум сторонам. Так как на ферме можно начать производство молочной продукции, и такая инвестиция может быть не плохим стартом своего дела.