Ипотека на вторичное жилье - что нужно знать потенциальному заемщику

​

Не найдется взрослого человека, для которого собственное жилье не было бы мечтой, целью в жизни. Купить жилье в новостройке или на вторичном рынке – серьезный вопрос выбора. Если полной суммы на покупку нет, стоит вопрос о приобретении недвижимости в кредит. Ипотека на вторичное жилье имеет свои особенности, о которых нужно знать, принимая решение о её оформлении.

Последние полтора-два года цены на жилье падают (как в новостройках, так и на вторичном рынке). При этом ставки по кредиту на жилье в новостройке практически не меняются, а вот по ипотеке на вторичное жилье упали на 5.7-6.8 процентных пункта.

Согласно официальным данным Центрального Банка, за период март-май текущего года средневзвешенные ставки по кредиту на жилье выросли с 12.1% до 13%. Причина такой тенденции, во-первых, ситуация на рынке, во-вторых – целенаправленная политика Министерства финансов. В начале марта Минфин значительно сократил господдержку ипотеки, как следствие у самых крупных банков ставки выросли в среднем на 0.7 процентных пункта. Такой вывод можно сделать о краткосрочном периоде. Если оценивать период полтора года, то ставки по кредиту на жилье на первичном рынке остались практически неизменными. Так, в январе прошлого года можно было получить ипотеку на жилье в новостройке под 13.2% годовых, в мае текущего года – под 13% годовых.

Ситуация на вторичном рынке иная. За полтора года минимальная ставка по кредиту упала до 13.3% (то есть на 5.7 п.п.), максимальная ставка – до 18.1% (на 6.8 п.п.). Отсюда можно сделать вывод о том, что минимальная ставка по ипотеке установилась практически на том уровне, который устанавливают банки по кредиту на новое жилье.

Ситуация на рынке: мнение эксперта

Георгий Тер-Аристокесянец, чинный гендиректор Департамента ипотеки Банка Москвы сложившуюся ситуацию на рынке связывает с так называемым «эффектом высокой базы»: процентные ставки падают ввиду того, что есть куда падать. Так, начало финансового кризиса в стране ознаменовалось ростом ставок на рынке вторичного жилья, в настоящее время тоже не приходится говорить о том, что ставки на уровне, вполне приемлемом для заемщиков. В том, что ставки по кредиту на жилье завышены, не сомневается и Георгий Дзагуров, глава Penny Lane Realty.

Многие эксперты придерживаются мнения о том, что ставки по ипотеке на вторичное жилье в перспективе будут падать, приближаясь к тем, которые предлагают банки по ипотеке на жилье в новостройках. Рынок стремится к равновесной ставке на уровне примерно 12% годовых, как на вторичном, так и на первичном рынке жилья. Роман Слободян, глава отдела по продаже ипотечных продуктов Нордеа Банка прогнозирует, что к концу текущего года ставки выйдут на уровень 12% годовых, а в 2017 продолжат падать. В аналогичной тенденции уверены и другие эксперты.

Какие преимущества ипотеки на вторичное жилье

• По завершению сделки купли-продажи заемщик сразу же может заехать в готовое жилье, не делая ремонта, в то время как новоиспеченный владелец жилья в новостройке после оформления ипотеки вынужден ждать сдачи дома, ввода его в эксплуатацию, наладки систем коммуникаций и т.д.
• Возможность выбора наиболее удобного месторасположения жилья.
• Более разнообразные по сравнению с новостройками варианты жилья.
• Более низкая ставка по ипотеке.
• Потенциальный покупатель не рискует, что приобретает жилье у неблагонадежного застройщика.

Основные недостатки ипотеки на «вторичку»

• Существует риск купить жилье, право на которое принадлежит третьим лицам.
• Наличие незаконно выполненных перепланировок.
• Многие продавцы не желают продавать вторичное жилье в кредит.
• Жилье в старых домах часто характеризуется поврежденным перекрытием, нарушенными системами коммуникации.
• Ограничения по ипотеке со стороны банковских учреждений. Как правило, причиной является техническое состояние жилья.
• Оформление полного страхования приобретаемого жилья.

К вопросам цен

В течение последних полутора лет на рынке жилья наблюдалось снижение цен. Динамика на вторичном и на первичном рынке практически одинаковая: так, в период январь 2015 – май 2016 года цены упала на 24 000 руб./1 м2, на 21 000 руб/1 м2 соответственно. Иногда наблюдались резкие скачки цен (например, в мае 2015 до 231 000 рублей за 1 м2 на жилье в новострое, в феврале 2015 до 207 000 рублей на «вторичку»). В настоящее время средняя цена квадратного метра в новом доме составляет 202 000 рублей, в старом – 172 000 рублей.

Требования банка относительно состояния жилья для оформления ипотеки

Услуга «ипотека на вторичное жилье» есть практически в каждом банке, однако техническое состояние недвижимости должно отвечать определенным требованиям. При реализации жилья финучреждение не должно понести убытки, поэтому банки и выдвигают свои требования к недвижимому имуществу, под залог которого заемщик может получить ипотечный кредит.

Основное требование банков – удовлетворительное состояние жилья. По этой причине купить в кредит комнату в общежитии или коммуналке не получится. Приобретаемое по договору ипотеки жилье должно отвечать техническим и санитарно-эпидемиологическим нормам. Дом не должен стоять в планах на реконструкцию, снос, капитальный ремонт с отселением жильцов. Износ дома должен быть не более 55-60%, в зоне риска находятся панельные и блочные дома 60-70х годов постройки.

Специальные требования выдвигаются к перекрытию дома – оно должно быть металлическим, железобетонным или смешанным.

Цоколь, подвал, первый этаж – банк может отказать в выдаче кредита на такую недвижимость.

Выполненные перепланировки – вот на что нужно обратить особое внимание, принимая решение об ипотеке. Жилье должно отвечать требованиям БТИ. В противном случае, если банк и даст кредит на жилье, то заемщику точно придется заниматься официальным оформлением перепланировки, а это во-первых, дорого, во-вторых, требует значительных временных затрат, в-третьих, чревато возможностью получить требование о возврате жилья в прежнее состояние.

Некоторые банки не соглашаются оплачивать жилье, которое находится в определенном районе города.

Как поступить частному инвестору в сложившейся рыночной ситуации?

Эксперты в кредитной сфере утверждают, что сейчас цена на жилье не высокая, в ближайшее время значительных скачков не предвидится. Учитывая тот фактор, что стоимость квадратного метра на «вторичке» примерно на 30 000 рублей ниже, чем квадратного метра в новострое, а также выравнивание процентных ставок, можно сделать вывод о том, что выгоднее покупать именно вторичное жилье.

В настоящее время рынок предлагает весьма выгодные условия для тех, кто приобретает жилье «для себя ». В ближайшем будущем не приходится рассчитывать на значительное снижение ставок. При выявлении более выгодных предложений на рынке недвижимости, ипотеку можно будет рефинансировать. Один из действенных и проверенных временем вариантов – арендовать жилье и копить деньги на новое на депозите.

Что касается первичного рынка недвижимости, то его предложения остаются наиболее привлекательными для конечных покупателей. У банков часто встречаются специальные выгодные предложения, на которые стоит обращать особое внимание. Это, например, варианты, когда первые несколько лет ставка по кредиту снижена. При выборе нового жилья в кредит стоит отдавать предпочтение домам, которые построены более чем на 50%, чтобы свести риски к минимуму – здания, построенные не менее, чем на 70%.

Специалисты не советуют брать ипотеку для инвестиционной покупки. Это объясняется тем, что сейчас на рынке существует достаточно много инвестиционного жилья, ранее приобретенного. Не исключен тот момент, что такие квартиры начнут продавать массово, как следствие цены на недвижимость упадут ниже уровня, который наблюдается сейчас.

 

Вот это наверное один из самых важных факторов, который дает ипотека на вторичное жилье. Я вообще думаю, что если уж и брать квартиру в ипотеку, то только новую, могут быть очень не предсказуемые стечения обстоятельств по старым квартирам. Во всяком случаи, заемщику нужно тысячу раз проверить, что у квартиры нет другого владельца или наследников.

 

В таких случаях необходимо действовать через проверенных риэлторов, что бы не попадать в ситуации, когда жильё находится в залоге или имеется куча наследников на него. Вообще, приобретение квартиры на вторичном рынке в ипотеку, значительно более экономичный вариант для большинства заемщиков, так как цены на первичное жильё сейчас очень высоки и к тому же, в большом количестве случаев сейчас, необэжитое жильё приобретать весьма опасно бывает. У нас а регионе уже несколько случаев было когда люди приобрели квартиры в ипотеку, но после вселения нашлась масса изъъяноа при застройке дома - трещины на стенах, провалы в полах, и прочие минусы. А деньги выплачивать по прежнему необходимо, но жить в такой квартире до исправления минусов, не возможно. При покупке вторичного жилья такого не наблюдается, если дом не старый.

 

В этом примере по вторичному жилью я думаю, виноваты сами покупатели. Если уж и пользоваться ипотекой, да еще и не на новые квартиры или дома, то есть смысл просмотреть все параметры, что бы потом не пришлось разочароваться, ведь выплаты после никто уже не вернет и не остановит. А вообще по ипотеке вторичного жилья, то я полностью поддерживаю мнение того, что покупать так выгоднее конечно и цена существенно ниже, и рисков по обману застройщиками нет практически.

В новострое вторичного жилья быть не может, это другой вариант приобретения недвижимости в ипотеку. Так еще больше рисков, много же было случаев, что деньги вкладывали, а сама стройка попросту прекращалась, менялись застройщики и так далее. Поэтому если уж и нужно купить квартиру, то оптимальнее уже не новую, но во всем проверенную и нужно еще знать к какому риэлтору обращаться при поиске.

 

А я и не сказала, что речь идет о вторичном жилье. Просто, я на примере, конкретном показала, что вторичное жилье более выгодная в этом плане покупка, чем первичное жилье. При покупке вторичного жилья вы можете уже хоть что то знать о своих соседях и уж от этого тоже должен состоять ваш выбор. Если в подъезде не убрано, то вряд ли стоит этот дом расценивать в плане жилья. Ведь, если проблема в ремонте, то вы его сможете сделать а вот с нехорошими соседями дела обстоят посложнее.

 

Вот это уже не плохо, можно будет без лишних потерь и даже сомнений покупать вторичное жилье в ипотеку. Если бы передо мной стоял выбор покупки квартиры, то несомненно просмотрела бы все варианты, но больше склонна думать о вторичке.

Я думала квартиру выбирают исходя из престижности района, постройки и расположения комнат(их количества), близости социальных объектов (садиков, школ). Но если уж говорить и про соседей, то здесь при покупке не новой квартиры, сразу будет видно и по этому вопросу, даже не нужно вести длительной расследование, по внешнему виду парадной и ближайшей территории.

 

Все выше перечисленное вами естественно имеет первоочередное значение для покупки вторичного жилья особенно в кредит, но и соседей нужно проверить. Мой знакомый вынужден продать квартиру в престижном районе, как вы говорите, только по тому, что соседи постоянно наносили существенный вред его квартире, а сделать он ни чего с этим не мог. И даже дошло до смертельных угроз. Так, что я не считаю этот вопрос так уж и несущественным как вы говорите.

 

А что вам до соседей, если вы не будетеис ними непосредственно контактировать? Например, я приобретают квартиру, пусть и с такими соседями, и сдаю её в аренду. Что мне до соседей? И по какому праву они будут угрожать остальным жильцам, например, квартиросъемщикам? Заявляйте на них и асе, что бы не отправляли другим жизнь. Важно то, в каком районе квартира, а не какие там соседи. Когда вы выставила квартиру на продажу, вам не важно будет, ужиаутся ли покупатели с такими соседями или нет. И стоимость квартиры соседи никак не уменьшают.

 

Ну тут как сказать. Видела недавно одну передачу по телевизору, где сосед-неряха отравлял жизнь целому стояку, ни где не работая и приносил в свою квартиру всякий хлам и мусор, доведя ее до такого состояния, что по его квартире бегали стаями тараканы и мыши, которые через всякие щели и воздухозаборники попадали и в другие квартиры. Сколько раз жильцы вызывали милицию, ЖЭК и другие органы, те только кивали друг на друга, а вопрос вообще не решался. И вот представьте взять квартиру в кредит с таким соседом, даже на другом этаже. Все что у него в квартире бегает, будет бегать и у вас)). Да и квартиросьемщиков вы вряд ли найдете, а если и найдете, то они сбегут на следующий день. Вам оно надо, при том когда за эту квартиру нужно годами отдавать кредит?

 

Ну хорошо. даже с соседями если стоит вопрос покупки вторичного жилья. Во первых, соседи могут и поменяться же за время проживания и даже если квартира была по соседству с идеальными людьми, то где гарантия того, что они там будут оставаться пожизненно. А еще есть полиция, туда можно тоже обратиться для начала. А какие последствия могу быть от плохих соседей, потопы или пожары? Ну это вообще решается обращениями в соответствующие инстанции и если хоть раз выставить счет с оплатой суммы ущерба, то у соседей отпадет охота причинять его. Что в новостройке ипотека, что вторичное жилье покупать, может быть масса неприятных ситуаций если не подходить к такому процессу с умом.

 

Так если покупать через агентство недвижимости и через банк риски значительно приближаются к нулю ибо юристы проверяют досконально подобную сделку (включая банковских). При малейших подозрениях или мутный вариант - будет отклоняться ипотечный кредит. А в текущий момент продавцы нормально относятся к продаже в ипотеку ведь это продажа, а покупателей мало. Ну деньги чуть позднее продавец получит. Это раньше было что продавцы нос воротили от ипоетки, сейчас времена поменялись.

 

При том сейчас полно частных риелтеров, через которые лучше осуществлять покупку квартиры, заплатив им за их услуги, которые также не пропустят какие-то махинации от третьих лиц, да и данная сделка должна быть подтверждена нотариально в нотариусе, который также вряд ли допустит такую махинацию.

 

По теме - банки охотнее дают ипотеку под вторичное жильё потому что оно физически уже существует в отличие от потенциальной новостройки, никаких рисков по строителсьтву не будет. Ожидай только чтобы заёмщик приносил денежки ежемесячно и всё ну а если займщик не сможет кредит отдать, то забрать у него квартиру и продать. Если ликвидная вторичка, то удастся продать Ну и плюс еще проценты от пользования ипотечным кредитом у банка должны остаться.

 

Согласна, что соседи со временем могут поменяться не в лучшую сторону. Но, если вы, например, приобрели квартиру на вторичном рынке с целью с последующей сдачи ее в аренду для получения финансовой выгоды и ваш квартиросъемщик окажется не очень порядочным и затопит ваших соседей нанеся существенный урон их жилью. В таком случае, если у квартиросъемщика не будет постоянного места работы, то отвечать за со деяное перед соседями будете именно вы. И вот тут, порядочность соседей будет уж очень вам к стати.

 

Действительно, сейчас банки намного активнее кредитуют именно таких потребителе, предоставляя им возможность брать квартиры не в новостройках, а на рынке вторичного жилья, так как этот жилой фонд физически уже существует. Ведь при приобретении жилья в новостройке, не только нет гарантии того, что заемщик получит квартиру именно тут и в те сроки, которые оговорены строительной компанией. Может произойти масса событий, которые изменят ситуацию и заемщик просто не сможет выплачивать ипотеку. Например, он должен где то жить, пока дом строится. То есть, у заемщика может просто не оказаться денег на выплату ипотеки, так как он проживает в съемной квартире на периоде строительства дома. И квартира еще не построена и не находится в собственности заемщика, что бы банк смог изыскать с него это жилье при неоплате ипотеки. А когда мы приобретаем старое жилье, оно уже имеется в собственности и мы можем отдать его банку, если гасить долг больше не сможем. Но тут важно понимать, что при покупке вторичного жилья существует и риск. Дом может оказаться старым и пойти под снос. Тогда и заемщик останется без жилья, и банк - без обеспечения. Потому банки всегда тщательно проверяют все документы на вторичку, что бы в такой ситуации не оказаться.

 

Наверное самым большим минусом при покупке квартиры на вторичном рынке, будет именно существование риска с вязаного с наличием обременения квартиры или прав на нее третьими лицами. То, есть речь идет, о так называемой "чистоте" сделки и тут даже самая тщательная юридическая проверка не может вам полностью гарантировать того, что квартира будет вашей и после совершения сделки купли продажи не появятся лица, наследники или временно отсутствующие родственники, которые предъявят права на данную квартиру.

 

Относительно преимуществ ипотеки на вторичное жилье можно поспорить по каждому из пунктов.

- очень сомневаюсь. Особенно, если цена покупки имела значение. Скорее, придется серьезно вложиться в ремонт, учитывая возраст квартиры, коммуникаций и прочего. Полюс, не забываем про изношенность подъездов и прилегающих территорий.

Этот выбор есть всегда, дома строятся во всех районах города, идалеко не всегда старый центр - самый удобный вариант.

Абсолютно наоборот. Раньше было типовое жилье, а сейчас варианты гораздо разнообразнее: от смартов и студий до аппартаментов.

Зато очень рискует нарваться на неблагонадежного продавца, который "забыл" выписать родственника, или право на прописку в данном жилье имеет, например, отбывающий наказание, который вернется через пару лет и предъявит права.
Так что из преимуществ остается только более низкая ставка по ипотеке. Но как я уже неоднократно говорила в других темах: низкая цена не есть абсолютное преимущество, особенно при наличии существенных минусов по остальным позициям.

 

Еще одним из преимуществ покупки вторичного жилья в ипотеку есть то, что вы можете посмотреть и даже потрогать все, что вас интересует в данной квартире. Например, из чего сделаны окна, удобно ли расположены коммуникации и их состояние, какая планировка, высота потолков и т.д. А вот если вы имеете дело с новостройкой, то фактически покупаете "кота в мешке". Конечно, застройщики могут вам описать все в розовых красках

 

А почему этого нельзя сделать в новостойке, не поняла? Тем более, если дом уже сдан в эксплуатацию? По-моему, давно прошли те времена, когда квартиры раскупались на стадии котлована. Кто-то покупает раньше, кто-то позже. Часто вижу предложения о продаже квартир в новых домах, и есть приписка: дом сдан в эксплуатацию. Если в квартире никто не жил, то она ну никак не является вторичным жильем.

 

Да, если вы инвестируете в дом на стадии котлована, тогда вы не знаете какой в конечном счете результат вы получите. А если приобретать жилье в уже достроенном доме, тогда вы правы. Если вы покупаете жилье с последующей скорой его перепродажей, то тогда, в некоторых случаях, более выгоднее будет купить его именно на вторичном рынке. Это даст вам возможность договорится с бывшим его владельцем и в обиход законодательству не платить налог с продажи квартиры, что будет выгодно, думаю, каждой из сторон сделки.