1. Гость, на данный момент выплаты с форума превысили 7000 долларов! Присоединяйся к нам и начинай зарабатывать!
  2. Гость, спеши получить на новый год подарок от форума!!! Подробности тут
    Скрыть объявление
  3. Гость, примите участие в прогнозе курса Bitcoin и выиграйте коллекционную монету!
    Скрыть объявление
  4. Гость, участвуй в конкурсе прогнозов по валютной паре EUR|AUD ! Призовой фонд - 350 долларов! Участвовать
    Скрыть объявление
  5. Гость, любите смотреть фильмы? Зарабатывайте на этом в Конкурсе Киноманов!
    Скрыть объявление
  6. Гость, пользуете ОС Android на планшете или смартфоне? Возможно Вам пригодится приложение нашего форума
    Скрыть объявление
  7. Гость, рады сообщить что теперь на форуме можно заработать ещё больше продавая свою подпись. Подробнее в этой теме.
    Скрыть объявление

Секреты выгодных инвестиций в российскую недвижимость

Тема в разделе "Прочие виды инвестирования", создана пользователем Umon, апр 24, 2016.

  1. Umon

    Umon Управляющий Руководитель

    Регистрация:
    окт 5, 2015
    Сообщения:
    1,781
    Симпатии:
    483
    Баллы:
    11
    Пол:
    Мужской
    807996d960b7154158e091fe1eba1291.jpg
    Российская недвижимость остается привлекательной для инвесторов. Однако на данном этапе очень важно знать, какие виды инвестиций наиболее актуальны в России.

    Ни для кого не секрет, что существует лишь два варианта получения дохода от недвижимости:
    • сдать ее в аренду;
    • перепродать.
    Как бы просто это не показалось, именно в деталях и скрыты все секреты получения прибыли.

    Купить, чтобы выгодно продать


    Конечно, каждый инвестор, приобретая недвижимость, мечтает сразу же ее выгодно продать. Однако сделать это очень быстро вряд ли получится, да и порой, просто не имеет смысла.
    В вопросах продажи недвижимости в России есть определенные финансовые моменты и тонкости. Их обязательно следует учитывать при операциях на рынке недвижимости. Так, если продается квартира, которой владели менее 3-х лет, ее владельцу после продажи придется заплатить налог. Его размер составит 13% от суммы продажи.
    С другой стороны, нужно четко понимать особенности инвестирования в недвижимость различного типа. Не мене важно знать, когда выгоднее продавать тот или иной ее вид, чтобы получить максимальную прибыль.

    Сдача недвижимости в аренду


    Как правило, для получения максимальной прибыли от продажи недвижимости должно пройти несколько лет. А чтобы не терять деньги, выгоднее всего в течение этого времени сдавать такую недвижимость в аренду.
    Этот вид получения прибыли касается как жилой, так и нежилой, коммерческой недвижимости. Да и что может быть проще, чем купить определенный объект и сдавать его в аренду до тех пор, пока на горизонте не появится лицо, заинтересованное в покупке недвижимости.
    Как говорит статистика, покупка жилой недвижимости, за счет платежей арендной платы, в среднем окупается за 13,5 лет. Конечно, это условная цифра, не учитывающая определенных особенностей. Но если принимать во внимание этот показатель, как некий средний показатель, картина с инвестициями становится более понятной.

    Инвестиции в строящиеся объекты



    Это наиболее выгодный вариант инвестиций в российскую недвижимость. Чтобы выгода была максимальной, нужно вкладывать деньги на наиболее раннем этапе строительства. Как правило, покупка недвижимости в доме, который только строится, называется долевым участием. Данные инвестиции имеют не только плюсы, но и минусы.

    Положительные стороны:

    • низкая стоимость недвижимости;
    • на этом этапе можно выбрать подъезд, договориться об особенной планировке жилья;
    • есть возможность выбрать этаж, что играет особую роль на цену при сдаче жилья в аренду.

    Отрицательные стороны:

    • существуют определенные риски - банкротство или мошенничество застройщика, низкое качество построенного жилья, форс-мажорные обстоятельства, при которых строительство становится невозможным и т.д.;
    • чаще всего не выполняются сроки сдачи новых домов, поэтому задержка сдачи объекта на 2 - 3 месяца считается в порядке вещей.


    Инвестиции в новостройки



    Под новостройками понимают дома, построенные не более 3-х лет назад. Такое жилье наиболее дорогое на рынке недвижимости. Хотя зачастую такая высокая цена не является оправданной.
    Поэтому, иногда данный вид инвестиций - не особо выгодный вариант. Однако каждый вариант нужно рассматривать индивидуально.

    Такой вид инвестиций также имеет плюсы и минусы.

    Положительные стороны:
    • здесь раньше никто не жил. Поэтому это новое жилье, которое не вызовет никаких проблем с предыдущими хозяевами, в том числе и относительно прав собственности на него;
    • жилье имеет продолжительный срок службы из-за более поздних сроков строительства и из-за использования новых технологий при возведении;
    • жилье более комфортное из-за новых лифтов, мусоропроводов, систем коммуникаций, а также современной отделки;
    • если новостройка возводилась на месте снесенных жилых объектов, то здесь уже обустроена инфраструктура и транспортные магистрали.

    Отрицательные стороны:

    • имеет высокую цену;
    • чаще всего такое жилье сдается без отделки. Поэтому, потребуется капитальный ремонт, который потянет существенные финансовые расходы;
    • иногда заявленное качество жилья не соответствует реальному состоянию. Поэтому, требуется его переделка, устранение недостатков или перепланировка;
    • если новостройка возводилась в новом районе, то здесь могут отсутствовать школы, детские садики, магазины и другие необходимые объекты, а также общественный транспорт.

    Инвестиции в рынок вторичного жилья



    Такие инвестиции не устроят тех, кто любит исключительно новое жилье. Во всем остальном недвижимость на вторичном рынке жилья имеет массу положительных сторон:
    • низкая стоимость;
    • нет риска технических проблем;
    • может использоваться для аренды в том состоянии, в котором продавалась, без ремонта;
    • ипотечный кредит на вторичное жилье оформить намного проще, чем остальные варианты.

    Отрицательные стороны:
    • чем жилье старше, тем больше оно потребует затрат на ремонт;
    • может потребоваться капитальный ремонт;
    • часто требует замену сантехники, труб и всех коммуникаций.

    Инвестиции в коммерческую недвижимость



    Это очень выгодный вид инвестиций, который начнет приносить прибыль достаточно быстро. Помещения для офисов, магазинов, банков и других коммерческих целей всегда пользуются спросом, особенно в мегаполисах.
    Инвесторам, обладающим свободными средствами, выгодно вкладывать их именно в коммерческую недвижимость - торговые, офисные или развлекательные центры.

    Инвестиции в земельные участки



    До начала кризиса это был один из наиболее выгодных способов вложения финансовых средств. Однако на данном этапе такие инвестиции перестали быть столь популярными и прибыльными. Инвесторам следует понимать текущее состояние данного инвестиционного рынка.
    Именно на этих активах кризис отразился более всего. Поэтому многие девелоперы стремятся избавиться от земельных участков, ставших неликвидными. Связано это, прежде всего, с тем что развитие и строительство многих объектов загородной недвижимости в условиях кризиса было заморожено.
    Поэтому перед покупкой инвестор должен убедиться, что данные земельные участки останутся востребованными, и при необходимости будут реализованы в предельно короткие сроки.

    Исходя из этого, наименьшим ценовым изменениям подлежат:

    • земельные участки под индивидуальное жилищное строительство,
    • земельные участки сельскохозяйственного назначения, на которых разрешено дачное строительство.

    Каждый инвестор сам выбирает, какой вид инвестиций выбрать более выгоден. Однако одно неоспоримо - инвестиции в российскую недвижимость в ближайшее время станут еще более привлекательными. Ну а тем, кто уже вложил деньги в нее, остается только ждать роста рынка.
     
    CHESS1965 нравится это.
  2. CHESS1965

    CHESS1965 МЭТР Стандартная ставка оплаты

    Регистрация:
    фев 21, 2016
    Сообщения:
    3,709
    Симпатии:
    815
    Баллы:
    17
    Пол:
    Мужской
    Адрес:
    Россия, Екатеринбург
    Недавно столкнулся именно с такой ситуацией. Хотели приобрести квартиру сыну, а продавцы не знали о таком законе, но они буквально через несколько дней уезжали в загранкомандировку на несколько лет. Выход конечно нашли, эту проблему можно обойти не платя эти 13% налога. Но для этого надо иметь просто желание. Можно оформить договор аренды на тот срок, который остался до 3 лет, с последующим выкупом данной квартиры. При этом можно продавцу оставить задаток или даже часть суммы. оформив это все нотариально.
    Также есть вариант при котором покупатель оплачивает квартиру полностью, но оформляется только долговая расписка у того же нотариуса. Продавец при этом выдает вам генеральную доверенность на оформление сделки купли-продажи квартиры с определенной даты.
    А вообще из всех вариантов которые были нам представлены по инвестициям в российскую недвижимость, я бы выбрал вложения в рынок вторичного жилья. В том плане, что это наименее рискованное занятие и также в земельные участки. Но вложения в них потребуют скорее всего большого периода времени окупаемости.
     
  3. Софья

    Софья МЭТР Стандартная ставка оплаты

    Регистрация:
    дек 8, 2015
    Сообщения:
    4,071
    Симпатии:
    728
    Баллы:
    15
    Пол:
    Женский
    Род занятий:
    вечный студент
    Я тоже считаю вложения во вторичное жилье самыми оптимальными. Во-первых, это не так дорого, как новостройка, и не так рискованно, как покупка на стадии котлована, во-вторых, как правило, там уже хорошо развита инфраструктура, в отличие от новых микрорайонов, и можно выбрать практически любой понравившийся дом в центре города, что гораздо труднее сделать в случае новостроек, поскольку чаще всего они возводятся далеко от центра, на окраинах, да и выбор поменьше. А в центре - свои большие плюсы, кроме того, такую квартиру можно сдать гораздо выгоднее.
    Еще я бы рассмотрела инвестиции в землю, причем не только под жилое или дачное строительство, но и под сельхозугодья, например, под сады или теплицы, или даже под какой-то коммерческий проект. Нужно смотреть в каждом случае индивидуально по местоположению и перспективе развития региона и его возможностям, оценить возможную коньюнктуру. Но, конечно, это гораздо затратнее, чем пара-тройка соток под домик. В качестве примера могу привести инвестиции в земельный участок с целью организации на нем клуба загородного отдыха или, наоборот, последующей перепродажи его желающим развернуть там подобный бизнес.
     
  4. Qatar

    Qatar МЭТР Стандартная ставка оплаты

    Регистрация:
    дек 9, 2015
    Сообщения:
    5,771
    Симпатии:
    545
    Баллы:
    29
    Пол:
    Мужской
    С 1 января 2016 года срок увеличили - теперь 5 лет для квартир, приобретенных с 1 января, а до этого квартиры - 3 года, т.к. закон обратной силы не имеет.
    В принципе рабочая схема, только если покупатель неожиданно найдет другой вариант или цены на недвижимость за это время сильно изменятся, то может одна из сторон соскочить от сделки.. На самом деле уже как свершившееся стоить принять - что налог 13% если это обязательно стоит оплатить в срок. Ибо любое кроилово ведет к попадалову.
     
  5. Arkad

    Arkad Матёрый юзер Стандартная ставка оплаты

    Регистрация:
    ноя 3, 2015
    Сообщения:
    1,511
    Симпатии:
    553
    Баллы:
    16
    Пол:
    Мужской
    Род занятий:
    инвестор
    Адрес:
    Вавилон
    Почему-то вспомнилось выражение из всем известного советского мультика: чтобы продать что-нибудь ненужное, надо купить что-нибудь не нужное. :) Инвестировать выгодно только в коммерческую недвижимость, ее можно всегда сдать в аренду. В общем же, цены на недвижимость значительно завышены, особенно в Москве и области, это доказывает резкое и значительное падение стоимости квадратного метра жилья в июне 2015 года. А покупка жилой недвижимости - это скорее способ сохранения денег, чем инвестиция, рентабельность сдачи внаем жилой недвижимости составляет около 6%, а на практике еще меньше, около 4-5% после вычета налогов и сопутствующих издержек.
     
  6. volhv

    volhv МЭТР Стандартная ставка оплаты

    Регистрация:
    дек 8, 2015
    Сообщения:
    2,818
    Симпатии:
    444
    Баллы:
    27
    Пол:
    Мужской
    Род занятий:
    дистрибуция
    Адрес:
    Русь-Матушка
    Рентабельность сдачи жилой недвижимости в аренду в разных регионах может быть разной. Так например, в курортных городах рентабельность гораздо выше за счет курортного сезона, когда квартиры можно сдавать по суточно за большие деньги. А ведь кроме доходов от аренды, ваша недвижимость еще и сама может рости в цене. Так что это самая что не на есть инвестиция.
     
  7. Arkad

    Arkad Матёрый юзер Стандартная ставка оплаты

    Регистрация:
    ноя 3, 2015
    Сообщения:
    1,511
    Симпатии:
    553
    Баллы:
    16
    Пол:
    Мужской
    Род занятий:
    инвестор
    Адрес:
    Вавилон
    Курортные города - это отдельная категория, согласен. Но там следует учитывать и то, что текущие расходы на эксплуатацию сданой в аренду недвижимости всегда намного выше. Например, на текущий ремонт помещения, при необходимости, замену сантехники, бытовой техники и так далее, не говоря уже о повышенном расходе электроэнергии и воды в курортный сезон. Конечно я говорю о нормальных квартирах, а не о загаженных "сараях", в которые набивается толпа людей. А если владелец сдаваемой в аренду квартиры еще и оформлены в налоговой как ИП и платит налоги - добавьте их сюда тоже, как и проверки различных контролирующих служб, которые очень любят находить какие-то нарушения с целью получить "на лапу". :)
    Что касается роста цен на недвижимость - рулетка, цена может расти, а может и не расти. Но если когда-то владелец надумает продавать такую квартиру, то надо учитывать вышеназванные расходы на приведение квартиры в порядок после разношерстных курортников. Потому я и отметил, что это скорее способ сохранения денег, чем инвестиция.
     
  8. volhv

    volhv МЭТР Стандартная ставка оплаты

    Регистрация:
    дек 8, 2015
    Сообщения:
    2,818
    Симпатии:
    444
    Баллы:
    27
    Пол:
    Мужской
    Род занятий:
    дистрибуция
    Адрес:
    Русь-Матушка
    Обо всем этом я в курсе, по скольку сам являюсь жителем курортного города, но даже при всех перечисленных вами расходах, прибыль от сдачи квартиры по суточно в курортный сезон может быть в десятки раз выше чем от сдачи в аренду на длительный срок. Да и замена сантехники, мебели и тд ведь не каждый год происходит или вы думаете что отдыхающие за сезон разносят квартиру в хлам?
    Ну также можно сказать и о любых активах, что акции, что золото, что любая валюта, также могут как дорожать, так и дешеветь. А что касается продажи квартиры, то не обязательно перед продажей делать капитальный ремонт, можно просто навести "косметику", а можно и вовсе продать без ремонта.
     
  9. nacty

    nacty МЭТР Стандартная ставка оплаты

    Регистрация:
    мар 27, 2016
    Сообщения:
    2,718
    Симпатии:
    157
    Баллы:
    10
    Если купить квартиру, даже вторичку по выгодной цене. Например, кто то срочно выезжает и нужно очень быстро продать недвижимость, тогда цена на жилой объект может быть очень существенно снижена из за срочности, тогда, данный вид инвестиции может быть выгоден уже на стадии покупки.
     
  10. Софья

    Софья МЭТР Стандартная ставка оплаты

    Регистрация:
    дек 8, 2015
    Сообщения:
    4,071
    Симпатии:
    728
    Баллы:
    15
    Пол:
    Женский
    Род занятий:
    вечный студент
    Скорее - наоборот, амортизация, износ коммуникаций - все это снижает ее рыночную стоимость и требует вложений. Чтобы был в ближайшем будущем рост рыночной цены на квартиры - очень сомневаюсь. Но на сдаче внаем по-прежнему можно неплохо заработать. И, кстати, стоимость квартиры мало влияет на доходность от ее сдачи. Скорее даже наоборот до определенных пределов, конечно. Например, по Москве, там эта цифра самая низкая, несмотря на самую высокую стоимость квартир по стране. Тенденция такова: чем проще жилье , тем легче найти арендатора. Поэтому в данном случае я бы делала ставку на маленькие скромные квартиры, удобно расположенные, с целью увеличения их востребованности. Но никак не на элитные новостройки в отдаленных от центра районах.
     
  11. volhv

    volhv МЭТР Стандартная ставка оплаты

    Регистрация:
    дек 8, 2015
    Сообщения:
    2,818
    Симпатии:
    444
    Баллы:
    27
    Пол:
    Мужской
    Род занятий:
    дистрибуция
    Адрес:
    Русь-Матушка
    То есть судя по вашей логике если я сейчас куплю квартиру, то к примеру через десять лет она обязательно будет стоить дешевле из за износа коммуникаций? Ну тогда "сталинки" и "хрущевки" построенные еще в 50-60 года прошлого века должны вообще стоить копейки, не говоря уже о более старых зданиях. Но ведь такого же не происходит. Да и коммуникации же не изнашиваются за год или два. А рынок недвижимости может показывать очень серьезный рост, какой мы видели в начале двухтысячных до кризиса 2008 года,
     
  12. nacty

    nacty МЭТР Стандартная ставка оплаты

    Регистрация:
    мар 27, 2016
    Сообщения:
    2,718
    Симпатии:
    157
    Баллы:
    10
    Рост жилой или комерческой недвижимости может быть вызван высоким уровнем инфляционных процессов, как уже не раз мы наблюдали. Когда снижается стоимость национальной валюты, то люди переводят свои сбережения в недвижимость, что бы сохранить их. Это и провоцирует рост цены на недвижимость.
     
  13. Fighter

    Fighter МЭТР Стандартная ставка оплаты

    Регистрация:
    дек 10, 2015
    Сообщения:
    4,317
    Симпатии:
    409
    Баллы:
    16
    Пол:
    Женский
    Недвижимость ценится не только из за самой постройки. Большую ценность представляет земля, на которой недвижимость располагается. То есть, если я сейчас приобретают квартиру в центре города или дом, тогда он будет расти в цене с годами и через десяток лет эта квартира увеличится в стоимости минимум на 15-20%. И не важно, новостройка это сейчас или старый дом. Вот в примеру, сейчас у нас в центре города квартиры в двухэтадных домах постройки 60-70 гг. по стоимости практически равны квартирам, равным по площади, в новых домах, находящихся чуть дальше от центра. А двухэтажки эти уже чуть ли не рассыпаются. Предприниматели скупают такие квартиры сейчас (по 4-6 квартир располагается в таком доме) и отстаивают торговые центры. Жильцы, пропавшие таким предпринимателям квартиры, покупают себе новое жильё, чуть дальше от центра, но живут в хороших квартирах.
     
  14. nacty

    nacty МЭТР Стандартная ставка оплаты

    Регистрация:
    мар 27, 2016
    Сообщения:
    2,718
    Симпатии:
    157
    Баллы:
    10
    Все верно, со временем инфраструктура того или иного города изменяется и район который был с дешевыми квартирами со временем может стать очень дороги и наоборот. Так, как пример, у нас в городе раньше работал нефтеперерабатывающий завод, который обеспечивал достойной зарплатой большое число людей. Тогда стоимость и арендная плата квартир в этом районе была достаточно высокой в сравнении с другими районами города.
     
  15. Fighter

    Fighter МЭТР Стандартная ставка оплаты

    Регистрация:
    дек 10, 2015
    Сообщения:
    4,317
    Симпатии:
    409
    Баллы:
    16
    Пол:
    Женский
    Все верно. Я раньше ждила в небольшом районе крупного города, так сказать в районе спальном. Там недвидимость мало ценилась, так как от центра города больше получаса езды через лесную зону. Но начали застройку нашего района, возвели очень много новых домов, развили инфраструктуру и район сам стал, как отдельный город. Этот все произошло буквально лет за 7-10. Теперь ндвиждимость там возрасла в цене и теперь запросто можно обменять равные квартиры по площади с этого района на центр города.
     
  16. nacty

    nacty МЭТР Стандартная ставка оплаты

    Регистрация:
    мар 27, 2016
    Сообщения:
    2,718
    Симпатии:
    157
    Баллы:
    10
    Так, что покупая недвижимость, нужно думать на перспективу и учитывать какие постройки начинают строится рядом и какое они будут иметь значение для будущих жильцов. Стоимость аренды жилья так же возрастает если рядом есть какие нибудь учебные заведения. Тогда найти себе квартирантов из числа студентов будет не так уж и сложно.
     
  17. Fighter

    Fighter МЭТР Стандартная ставка оплаты

    Регистрация:
    дек 10, 2015
    Сообщения:
    4,317
    Симпатии:
    409
    Баллы:
    16
    Пол:
    Женский
    Ну мы сейчас говорим не о сдаче жилья в аренду, а именно о том, что бы сечас вложить деньги в недвижимость, и через варемя продать значительно дороже. Я думаю, сейчас следует больше внимания обращать на недвижимость, располоденную загородом или в спокоцных, экологическитчистых регионах. Ведь все больше горожан предпочитают сейчас приобретать земельные участки или дома в таких районах и жить там, так как в городах, особенно, в крупных, экология не лучшим образом сказывается на состоянии здоровья каждого последующего поколения. Предусматривать это обязательно стоит при влождении денег в недвижимость, ведь через лет десять, дома, которые сечас расположены на перифирии или в деревне, могут стоить очень больших денег.
     
  18. nacty

    nacty МЭТР Стандартная ставка оплаты

    Регистрация:
    мар 27, 2016
    Сообщения:
    2,718
    Симпатии:
    157
    Баллы:
    10
    А очень часто города расстраиваются и таким образом периферия, которая была раньше становится чуть ли не частью города и соотвественно, опять же возрастает в цене. Ведь, всем известно, что чем ближе к городу или его центру, тем дороже. А насчет сдачи жилья в аренду, во- первых, не я первая ее затронула, а во-вторых, это тоже один из видов заработка с помощью жилья.
     
  19. Fighter

    Fighter МЭТР Стандартная ставка оплаты

    Регистрация:
    дек 10, 2015
    Сообщения:
    4,317
    Симпатии:
    409
    Баллы:
    16
    Пол:
    Женский
    Не отрицаю, можно конечно, приобретать недвижимости ближе к центру или к иным пользующимся спросом местах и сдавать ее в аренду, стоимость недвижимости будет возрастать, соответственноти арендная плата тоже. Только тут будет лучше, если сдавать мы будемине жилую недвижимость, а коммерческую, так как с ждилой много игроки, необходимо контролировать, периодически делать ремонт и прочее. А с коммерческой недвижимостью все намного проще, можно сдать например, здание торгового центра или производственные помещения на двадцать лет и не касаться больше этой недвижимости. В случае необходимости, всегда будет возможность продать её по гораздо более высокой цене.
     
  20. nacty

    nacty МЭТР Стандартная ставка оплаты

    Регистрация:
    мар 27, 2016
    Сообщения:
    2,718
    Симпатии:
    157
    Баллы:
    10
    Согласна, что сдавать в аренду коммерческую недвижимость намного проще,выгоднее и я бы сказала что, при этом, еще и намного безопаснее. Так как от квартирантов можно ожидать всего, а вот представители бизнеса все таки более ответственны. Но, для покупки коммерческой недвижимости нужно иметь намного больше капитал, чем при покупке жилой недвижимости.