Инвестиции в недвижимость в текущих реалиях

Вот и у нас такая же история. Правда у нас это еще актуальней -дом расположен у метро. Когда -то люди были не довольны, что получили квартиры на первом эьаже. И вот сейчас эти квартиры хорошо продаются и там устраивают парикмахерские,банки,пивные. Все подряд. А один мой знакомый перевел свою квартиру из жилого фонда в нежилой и теперь сдает. Это гораздо выгоднее сдавать, чем квартиру. Причем надолго не задерживаются эти организации ,но не пустуют эти помещения. Разливное пиво только стабильно долго у нас в соседнем подъезде.

 

Как то странно, вы вроде из России и у вас разрешают переделывать под бары и пивные. Сейчас такие заведения не могут располагаться в жилых домах на первых этажах зданий, так как они нарушают права проживающих в доме жильцов, из за повышенного шума и графиков работы. По новым документам, такие заведения могут располагаться в отдельно стоящем здании, или все здание должно быть переведено в нежилое. У нас даже магазины работают в домах не дольше 22-23 часов.

 

У меня есть реальные примеры, когда жильцы первых этажей за свою трешку, получали по две двухкомнатных квартиры. Конечно такая ситуация скоро ждет небольшие городки, где это еще не сильно распространено. В них еще есть смысл делать вложения.

В принципе я так и понял, но терзали некоторые сомнения. У нас также таких сетей по городу очень много, ассортимент продукции у нихх не плоой, плюс еще дают бонусную накопительную карту.

 

Вот еще у нас инвестируют в ветхое жилье. Не знаю, есть ли такая программа в других городах. Покупаются квартиры в 5-тиэтажках , не кирпичных, которым много лет и которые предполагаются идти под снос. И взамен малогабаритной квартиры получают квартиру в новом доме большей площади с раздельным санузлом и нормальной кухней и стеклопакетами . Но здесь надо знать план сноса домов. Вложения эти не сразу окупаются , но и не пропадают ,покупка квартиры это все равно хорошее вложение.

 

Такая программа на сегодняшний день работает только по городу Москва, имеется ввиду снос 5-ти этажек и строительство более высоких домом. В основном хорошее вложение идет года знаешь, что скоро ветхий дом будет идти под снос, можно будет получить квартиру в новом доме. Но это бывает не всегда. Кроме того там есть большие ограничения, то есть собственник не всегда сможет не только прописывать на жилплощадь родственников, но и даже продать такое жилье. Это в том случае, если уже составлены списки дома на расселение.

 

Здесь тоже существуют серьёзные риски, поскольку можно вбухать кучу денег в покупку ветхого жилья, которое и в аренду то толком не сдашь, а потом ещё лет десять ждать пока его начнут расселять. Если вообще начнут.

 

Инвестировать в ветхое жилье наиболее целесообразно только в случае когда есть гарантия того, что оно будет снесено в ближайшей перспективе. Однако наличие информации о гарантированном сносе автоматически повышает стоимость такой недвижимости в разы. что конечно же сразу обесценивает инвестиции и снижает их прибыльность. Другой вариант - приобретение ветхого жилья с последующей его реставрацией и перепродажей. Такой вариант достаточно перспективный, но требует серьезной проработки возможных затрат на реставрацию и сопоставления их с возможной ценой перепродажи.

 

Инвестирование в недвижимость, как по мне, то это лучший способ вложить деньги для того, чтоб сохранить и окупить деньги. Средний срок окупаемости 10-15 лет и уже через это врем у Вас будет дополнительная квартира, которую Вы сможете сдавать + взять кредит под новую в залог старой...

 

Что то я не понял из вашего поста. В какую недвижимость вы предлагаете вложиться? Как может окупиться недвижимость стоимостью, возьмем по среднему, в 3 миллиона рублей. При сдаче в аренду пусть по 15 000 в месяц (это среднее, без коммунальных платежей), за год вы получите 180 000 рублей. Как вы говорите 10-15 лет, минимум получите 1,8 миллиона, а максимум всего 2,7 миллиона. Не забывайте про инфляцию, плюс есть вероятность, что недвижимость поднимется в цене, налоги которые вам надо будет заплатить. Если рассчитываете просто продать. через такой срок, то это будут одни только убытки.
И еще, зачем сдавать квартиру, и брать кредит. У вас плата за квартиру по ипотеке будет гораздо выше, чем вы сможете сдавать свою квартиру. Могу привести пример, при сдаче сейчас комнаты 12 квадратов по цене 7 000 рублей, оплата ипотеки составляет 9 000 в месяц.

 

Все зависит от города. И еще не стоит забывать, что цена на аренду недвижимости будут только расти. Вот у нас, в Киеве аренда 2 комнатной квартиры стоит 300-400 долларов в нормальном районе. Квартира такая стоит около 50- 60 тысяч долларов. Получается окупаемость даже по нынешним ценам в 15 лет,может чуть больше, но аренда недвижимости растет каждый год, поэтому уже лет через 5 аренда будет стоить не 300-400, а 400-500. Да и квартира будет стоить не 50-60 тысяч, а уже 80-90. через 15 лет. В России ситуация, по крайней мере в больших городах такая же, только цифры другие

 

Ваш пример как раз и показывает, что выгодно сдавая имеющееся жилье, можно с гораздо меньшими затратами улучшить свои жилищные условия. Ведь, сдавая свои 12 метров, вы с учетом денег получаемых за эту аренду, будете платить за ипотеку из собственных средств всего 2000 в месяц вместо 9000. Кроме того не стоит забывать, что сдавая жилье в аренду в вы снимаете с себя часть проблем по его содержанию, которое также требует определенных затрат и в этом тоже есть ваша материальная выгода. Так что наличие свободного жилья, даже не очень нового, существенно повышает ваши возможности в улучшении своих жилищных условий даже через ипотечное кредитование.

 

Я только одного не могу понять, если сдать жилье, взять ипотеку, то самим-то где жить все это время нужно. Снимать жилье что ли ? Но, в чем заключается выгода тогда вообще не понятно, ведь самим придется платить за аренду жилья и плюс платеж по ипотеке. А если кроме сданного в аренду жилья, есть еще одно жилье, то что еще нужно улучшать с помощью ипотеки ?
Сдавать выгодно жилье, если оно пустует, досталось по наследству, например.
А покупать с целью сдачи в аренду, так действительно окупаться будет очень долго, если только это не жилье у моря.

 

Если есть возможность, то лучше приобрести квартиру 1-2 комнатную с последующей сдачей в аренду на длительный срок. Однако нужно учесть, что снимать жильё за большие деньги люди сейчас не имеют возможности. Поэтому такой вариант будет окупаться очень долго. Переводить в нежилое сейчас тоже нет смысла, таких желающих сдать в аренду нежилое помещение очень много, а желающих снять заметно снизилось.
Всё же сейчас выгоднее сдавать уже имеющееся жилье. Много сейчас предложений по сдаче комнат в 2-3 комнатных квартирах.
Заработать сейчас на недвижимости реальнее всего если сдавать на длительный срок небольшую квартиру, или отдельную комнату. В месяц за комнату можно иметь тысяч 5, за квартиру от 10.
Сейчас люди стараются разменивать квартиры больших площадей на две. И одну, как правило, сдают в аренду.

 

Ведь очень хорошее предложение по поводу покупки готового к проживанию жилья в ипотеку. И эту квартиру сдавать в аренду. А если еще и район выбрать получше, тогда и прибыль побольше. Получаю денежки от квартирантов, добавляю, если не хватает и оплачиваю ипотеку. В дальнейшем эта квартира достанется подросшим детям. Как раз пройдет 10-15 лет и кредит погасится и квартирка останется.

 

Если достанется детям, это хорошо и можно считать вложением. Возьмем двушку площадью 54 м2. Стоит она сейчас у нас порядка 2,5 - 2,8 млн. рублей. Даже если у вас будет ипотека под 10 -12%, ваш ежемесячный платеж должен быть примерно в 15 - 18 000 рублей. Не забудьте сюда приплюсовать налог на недвижимость, плюс коммунальные платежи. Кроме того вы должны будете заплатить еще подоходный налог. Если это новострой, вам придется как минимум еще 15% вложить своих средств, для приведения квартиры в жилой вид. Большой выгоды от сдачи жилья как видим нет, к тому не известно какая будет динамика цен на жилье через несколько лет.

 

Со сдачей внаем ипотечного жилья не все так просто. Иначе все бы так делали, но как мы видим нет такого способа бизнеса. Пока человек не погасит задолженность, квартира находится в собственности банка и только банку решать как может заемщик распоряжаться жильем. Обычно в договоре так и написано, что только по прямому назначению можно использовать квартиру, то есть жить в ней. Банку не нужно, чтобы квартира теряла в стоимости или вообще пришла в негодность по вине третьих лиц.

 

При любом раскладе покупатель квартиры будет в плюсе. Если поднимется цена на жилье, то поднимется и квартплата с квартирантов. тут уже расходов лишних никак не появится. Налог на недвижимость у нас осилить может каждый квартиросъемщик. Это совсем не страшно. Ну в остальном хозяин тоже должен поднапрячься хоть как то. Тем более если на кону стоит квартира.

 

О инвестициях в недвижимость..Подскажите, куда лучше инвистировать - в две-три дешевых квартиры или одну дорогую? После покупки собираюсь сдавать в аренду. Город Киев.

 

Если сумма покупки недвижимости одинаковая, то однозначно - в 2-3 дешевые квартиры. По необходимости сделать косметический ремонт, здесь без вариантов. И потом сдавать в аренду, желательно на долгий срок договариваться.
Элитная кватира будет пользоваться меньшим спросом. И как правило, будут снимать краткосрочно. Типа мини-гостиницы у вас выйдет номер. Затем может быть простой. это в бизнесе не выгодно.
К тому же, на дешевые квартиры найти намного проще арендаторов, чем на одну, но дорогую.

 

Я считаю, что лучше купить одну дорогую. Сдавать иностранцам. Они обычно платят не со своего кармана, а с кармана, например, посольства. Они готовы платить "дурные" цены.